Dossier Oostenburg-Noord


Artists impression van een mogelijke invulling van het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg versie maart 2016. De Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord van het Eilandenoverleg pleit voor openbare oevers langs de Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart en verlaging van de woontoren aan de Bontiusplaats.

Artists impression van een mogelijke invulling van het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg versie maart 2016. De Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord van het Eilandenoverleg pleit voor openbare oevers langs de Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart en verlaging van de woontoren aan de Bontiusplaats.

Uitgangspunten en visievorming

De geschiedenis van Oostenburg vanaf 1660 is door Bert Hamming tot een chronologisch overzicht verwerkt. Lees dit hier.

Het Eilandenoverleg heeft tien jaar gestreden voor een gemengde woon-werkbestemming voor het voormalige Storkterrein. Het stadsdeel wilde alleen werkbestemmingen en voorzieningen toestaan, maar geen woonbestemmingen. In 2009 kwam daar verandering in, nadat woningcorporatie Stadgenoot het terrein van bouwbedrijf Heijmans had overgekocht. Stadgenoot had een paar jaar eerder ook al de Van Gendthallen gekocht.

In 2012 lanceerde Stadgenoot een ontwikkelingsvisie voor het terrein, ontworpen door stedenbouwkundig bureau Urhahn. Deze ontwikkelingsvisie was voor stadsdeel Centrum het uitgangspunt voor de formele planvorming, dat wil zeggen de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor het terrein. Op dat moment, in november 2012, is vanuit het Eilandenoverleg een nieuwe Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord gevormd, die behalve uit een aantal leden van het Eilandenoverleg ook bestond uit omwonenden van Oostenburg, Wittenburg en de Czaar Peterbuurt. De werkgroep stelde eigen uitgangspunten op voor de planvorming en reageerde daarmee op het stadsdeelrapport ‘Stadswerf Oostenburg - Ruimtelijk Kader en haalbaarheidstoets’. Aandacht voor milieu en duurzaamheid staat in de uitgangspunten van de Buurtwerkgroep centraal. Nadat vervolgens in maart 2014 het concept-ontwerpbestemmingsplan verscheen, stuurde het Eilandenoverleg in april 2014 een reactie. Die is met name gericht tegen teveel hoogbouw en te weinig variatie in bouwhoogte aan de Wittenburgervaart en tegen het feit dat de oever aan de Oostenburgervaart niet openbaar is. Deze reactie is schriftelijk beantwoord in hoofdstuk 20 van het Ontwerp-bestemmingsplan, dat nu moet worden vastgesteld. 

2015: de volgende fase, het ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg. Zienswijze Buurtwerkgroep d.d. 11 mei 2015.

Het (ontwerp-)bestemmingsplan zoals dat in april 2015 ter visie is gelegd is in te zien op  www.ruimtelijkeplannen.nl . Let op, er is inmiddels een aangepaste versie voorgtelegd voor besluitvorming. Klik op die website linksonder op 'Start de kaart' en klik dan in het zoekvenster op tabblad 'Naam' en vul in 'stadswerf Oostenburg'. Klik vervolgens rechts op het bovenste vakje "Stadswerf Oostenburg', ontwerp 2015-04-03". Klik op de kaart (uitvergroten met +toets) en lees in het rechtervak de bestemming van die plek. Wat dat precies betekent is te lezen in de regels en de toelichting. Die zijn daar aan te klikken maar ook hier te downloaden in drie documenten: bestemmingsplankaart, bestemmingsplanregels en de toelichting bij het bestemmingsplan (162 blz, 20 Mb). 

De Buurtwerkgroep is geschrokken van de toename van het aantal hoge gebouwen ten opzichte van de vorige planversie, die de Buurtwerkgroep toen al te hoog vond. Er zijn in het ontwerp-bestemmingsplan van 2015 zes torens voorzien langs de spoorbaan en de Wittenburgervaart van 42 meter hoog (14 lagen),  terwijl ook de overige bebouwing voor een groot deel 26 meter hoog (ca. 8 lagen) mag worden. Tegelijkertijd is het toegestane vloeroppervlak met 20.000 m2 vergroot. Het verzoek van de Buurtwerkgroep om de oevers van de Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart openbaar te houden is niet gehonoreerd. 

De Buurtwerkgroep heeft  een uitgebreide zienswijze d.d. 11 mei 2015 opgesteld over het ontwerpbestemmingsplan.  Lees hier de complete zienswijze. 

De voornaamste punten zijn:

  • Geen hoogbouwtorens van 42 meter langs de Wittenburgervaart. Concentreer de hoogbouw langs het spoor;
  • Het hele plan wordt te dicht en te hoog bebouwd; dat gaat ten koste van de kwaliteit;
  • Maak een openbare oever langs de gehele Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart;
  • Langs het spoor moet een geluidsscherm komen;
  • We willen gemengde buurten. Er moet meer sociale huur komen dan 20% en daarbinnen moet naast naast woningen voor ouderen  ook 40% voor gezinnen met kinderen gebouwd worden;
  • Onvrede bij de Buurtwerkgroep dat het plan gewijzigd is in tegengestelde richting van de constructief genoemde bijdragen van de Buurtwerkgroep: steeds hoger, steeds dichter, geen openbare oevers Oostenburger(dwars)vaart. De oorspronkelijke ontwikkelingsvisie uit 2012 - daarover was de Buurtwerkgroep enthousiast - wordt geweld aangedaan.

Tot en met 15 mei 2015 konden zienswijzen op het bestemmingsplan worden ingediend. Daarna volgt behandeling - inclusief de zienswijzen - in de Bestuurscommissie van stadsdeel Centrum, waarna de gemeenteraad het uiteindelijke besluit zal nemen. De behandeling heeft intussen bijna een jaar vertraging opgelopen doordat eerst het onderzoek en de besluitvorming over sloop dan wel behoud van de Langhouthallen moest plaatsvinden.

15 DECEMBER 2015/5 JANUARI 2016 BESLUIT OM ÉÉN WERKSPOORHAL TE BEHOUDEN

Na ruim een jaar studie en overleg is in december 2015 een compromis bereikt over de monumentenstatus van de Langhouthallen: de westelijke hal, tevens de oudste (start bouw 1929), blijft behouden en de de andere hal wordt gesloopt.

De Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord was aanvankelijk voor sloop van de hallen, mede uit angst dat het geluidsoverlastgevende gebruik zou worden voortgezet. Zij heeft zich in het najaar van 2014 door buurtgenoot Titus Dekker laten overtuigen van de monumentale waarde die onder de bekleding van metalen golfplaten schuil gaat en schreef op 14 oktober een brief aan het stadsdeel ter ondersteuning van de aanvraag van de monumentenstatus, onder  de voorwaarde data toekenning niet zou mogen leiden tot hoger bouwen aan de rest van de VOC-kade.

De Werkspoorhal links blijft behouden. De identieke hal ernaast (zie daklijn) wordt gesloopt. De bekleding is niet origineel en zal verdwijnen.

De Werkspoorhal links blijft behouden. De identieke hal ernaast (zie daklijn) wordt gesloopt. De bekleding is niet origineel en zal verdwijnen.

Stadgenoot had grote bezwaren tegen deze late aanvraag van de monumentenstatus, want dat betekende minder woningen en daarmee een verlies van € 12 miljoen. Er volgde een lange periode van onderzoek en overleg. Het onderzoek werd in opdracht van beide partijen uitgevoerd door de TU Delft en dat resulteerde in een fraai rapport, interessant vanwege het historisch verhaal en de vele illustraties. In plaats van de term Langhouthallen (genoemd naar de architect) gebruikt de TU-Delft de term Werkspoorhallen. Het rapport bevat verschillende scenario's voor behoud tussen alles slopen en alles behouden, waaronder ook het scenario om één hal te laten staan, bij voorkeur de oudste.  Naast het TU-rapport speelde het memo grondexploitatie een belangrijke rol. Hierin wordt bevestigd dat behoud van beide hallen EUR 12 miljoen minder aan grondopbrengsten betekent. Eén hal behouden in plaats van woningbouw kost 3,3 miljoen. Daarom is voor dit laatste gekozen. Stadgenoot wordt gecompenseerd door bestemmingsplanwijzigingen: een deel ‘werken’ wordt omgezet in ‘wonen’, de hal wordt openbare ruimte en komt in de plaats van een dwarsstraat en er wordt volume toegevoegd. Wat de toename van het bouwvolume precies inhoudt, is nog niet bekend gemaakt.

Interieur van de te behouden Werkspoorhal = Langhouthal.

Interieur van de te behouden Werkspoorhal = Langhouthal.

Op 15 december 2015 heeft de Bestuurscommissie overlegd over het voorstel en daar was een ruime meerderheid vóór. Op 5 januari 2016 heeft de Bestuurscommissie het definitieve besluit genomen. Lees hier alle stukken die de Bestuurscommissie kreeg voorgelegd (klik pijl naast agendapunt 4).

 

 

maart 2016: aangepast ontwerp-bestemmingsplan klaar voor behandeling in Bestuurscommissie Centrum

Bijna een jaar na de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg is het naar aanleiding van de ingediende zienswijzen aangepaste bestemmingsplan klaar voor behandeling in de Bestuurscommissie. Er zijn vijftien zienswijzen ingediend. Een aantal bezwaren daarin is gegrond verklaard en hebben geleid tot de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan:

  • Naar aanleiding van de bezwaren van de Buurtwerkgroep komen er  minder torens aan de VOC-kade: één (hotel)toren aan het spoor van 52 meter en een toren naast de te handhaven Werkspoorhal van 39 m meter. Het totaal aantal van zes torens in het hele plangebied verandert niet, maar wel worden nu de locaties vastgelegd en variëren ze iets meer in hoogte. Op de hoek Bontiusplaats-Oostenburgermiddenstraat achter Roest komt een toren van 46 meter. Ten noorden van de Werkspoorhal komt een toren van 46 meter aan de Oostenburgermiddenstraat en langs het spoor komen twee torens van resp 42 en 52 meter hoog (zie vogelvluchttekening).
  • Naar aanleiding van het besluit om een Werkspoorhal te handhaven komen er minder dwarsstraten tussen Oostenburgermiddenstraat en VOC-kade. De hal kan zelf als een soort straat functioneren.
  • Het totale vloeroppervlak voor werken wordt verminderd van 16.000 m2 naar 7.000 m2 en het vloeroppervlak voor wonen wordt met 8000 m2 uitgebreid. Een vierkante meter wonen levert meer op dan bedrijfsruimte. Stadgenoot krijgt hiermee compensatie voor het verlies aan bouwvolume als gevolg van handhaving van de Werkspoorhal.
  • De parkeergarage Dijksgracht wordt uitgebreid van 5.000 naar 7.000 m2 en daarvoor wordt de maximale bouwhoogte daar verhoogd van 19 naar 26 meter.
  • Café Roest mag een stuk aanbouwen richting VOC-kade ten behoeve van een restaurant.
  • De maximale bouwhoogte aan de Conradstraat wordt als gevolg van zienswijzen van de Buurtwerkgroep en VVE Katharina verlaagd van 19 naar 17,5 meter, zodat geen zes lagen mogelijk zijn.
  • Er worden steigers toegestaan aan de noordkant van de Oostenburgervaart en bij de inham aan de VOC-kade.

Op enkele punten is hiermee tegemoet gekomen aan de zienswijze van de Buurtwerkgroep, maar over de meeste van de bezwaren zal de Buurtwerkgroep nog in de slag moeten met de Bestuurscommissie. Zie voor alle bestemmingsplanstukken onderstaand onder 'Documenten'.

Tegelijk met het bestemmingsplan wordt op 22 maart ook een nieuwe versie van het Masterplan Openbare Ruimte Stadswerf Oostenburg aan de Bestuurscommissie voorgelegd. Het is merkwaardig dat daarvoor niet eerst de advisering over het bestemmingsplan wordt afgerond. Voor zover het gaat over materiaalkeuze en aankleding van het gebied is dat niet zo'n probleem, maar wel omdat een voorschot wordt genomen op een verkaveling zonder openbare oevers langs de Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart, één van de grote discussiepunten bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

Uitwerking in vier deelgebieden: VOC-kade, Dijksgracht, Lijnbaan en Oostenburgervaart

Uitwerking in vier deelgebieden: VOC-kade, Dijksgracht, Lijnbaan en Oostenburgervaart


Na de vaststelling van het bestemmingsplan kan er nog niet direct gebouwd worden. Eerst moet het plan in vier delen worden uitgewerkt met uitwerkingsplannen die ook bestuurlijk moeten worden vastgesteld. De Buurtwerkgroep dringt erop aan dat hiervoor wordt afgesproken dat tevoren inspraak daarover plaatsvindt. Het huidige plan is nog zo globaal dat moeilijk vast te stellen valt

  • of de toegestane enorme dichtheid van het plan wel tot een leefbare omgeving leidt  
  • of er voldoende groen komt en waar
  • of de gezamenlijk gewenste afwisseling in bouwhoogten en bouwvormen daadwerkelijk tot stand komt
  • of er voldoende rekening is gehouden met het treinlawaai, rekening houdend met de uitbreidingsplannen van ProRail

Al deze zaken worden  pas duidelijk in de uitwerkingsplannen.

22 MAART en 5 april 2016: BESTUURSCOMMISSIE STADSDEEL CENTRUM BEHANDELT AANGEPAST ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN

Op 5 april - twee weken na de voorbereidende beraadslaging op 22 maart - heeft de Bestuurscommissie besloten over haar advies aan de gemeenteraad over het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg. Het stadsdeel adviseert de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan:

  • Er komen geen ligplaatsen voor woonschepen  aan de VOC kade (er waren er 5 gepland);
  • Er moet uiterlijk bij het eerste uitwerkingsplan een Beeldkwaliteitsplan beschikbaar zijn om de kwaliteit van de architectuur te waarborgen;
  • Deelauto's mogen geen gebruik maken van de 40 parkeerplaatsen voor bezoekers en laden en lossen, maar moeten een plaats krijgen in de parkeergarages;
  • In een memo had het  DB een  wijziging voorgesteld van het aandeel sociale huur in het totale beschikbare brutovloeroppervlak van 20 % naar 14 % sociale huurwoningen en 6 % huurwoningen in het middensegment (€ 710-971). Dat wordt nu 16 % middensegment huurwoningen in plaats van 6 % bij een gelijkblijvend percentage van 14 % sociale huurwoningen.

Het aandeel sociale huurwoningen was het zwaarste discussiepunt. De Buurtwerkgroep schreef hierover een lezersbrief in Het Parool. D66 en VVD blokkeerden voorstellen van GroenLinks en SP, die gesteund werden door de PvdA, om zowel het aandeel sociale huur als het aandeel middensegment uit te breiden. Deze partijen hebben al aangekondigd dat hun fracties het laten aankomen op besluitvorming in de gemeenteraad, waar zij - anders dan in de Bestuurscommissie Centrum - een meerderheid hebben.

De Buurtwerkgroep heeft zich sterk gemaakt voor openbare oevers langs de Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart, maar zelfs een motie van de SP om alleen de oever van de Oostenburgerdwarsvaart openbaar te maken werd geblokkeerd door D66 en VVD (N.B.: D66 heeft vijf van de dertien zetels in de Bestuurscommissie).

Een motie voor een inspanningsverplichting van het stadsdeel  om geluidsschermen langs de spoorbaan te bepleiten bij ProRail werd ingetrokken na een toezegging van het Dagelijks Bestuur dat dit gaat gebeuren zodra de plannen voor hoogfrequent spoor van ProRail duidelijker zijn. Het Eilandenoverleg dringt hier al jaren op aan en krijgt nu eindelijk medewerking van het stadsdeel.

6 juli 2016 Gemeenteraadscommissie Ruimtelijke Ordening en 14 juli 2016 vaststelling bestemmingsplan door gemeenteraad

Op 14 juli 2016 heeft de gemeenteraad een amendement van SP, GroenLinks en Partij van de Arbeid aangenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg  om het aandeel sociale huurwoningen uit te breiden van 14 naar 20% van het bruto woonvloeroppervlak. Het totaal aantal te bouwen woningen op Oostenburg-Noord bedraagt circa 1200. Omdat sociale huurwoningen doorgaans gemiddeld kleiner zijn dan vrije sectorwoningen, zal het percentage sociale huur van het aantal woningen waarschijnlijk hoger zijn dan 20%. Dit is een belangrijk succes voor de Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord van het Eilandenoverleg.

Bij de behandeling in de raadscommissievergadering Ruimtelijke Ordening van 6 juli was al gebleken dat een dergelijke motie kansrijk was (zie ons nieuwsbericht van 7 juli). Dankzij de steun van de Partij van de Dieren en de Partij van de Ouderen ontstond een meerderheid van 24 tegenover de 21 stemmen van VVD en D66. Vervolgens stemden D66 en VVD tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, maar dat kon met dezelfde meerderheid worden aangenomen.

Bij de behandeling van het advies van het stadsdeel op 5 april was er in de bestuurscommissie geen meerderheid voor een hoger percentage sociale huur en werd gekozen voor ophoging van het percentage middeldure huur van 6 naar 16 %. Het belangrijkste argument  voor de gemeenteraad om hiervan af te wijken was toetsing aan het stedelijk woonbeleid, waarin een streefpercentage van 35% voor elk van de 22 woningmarktgebieden in Amsterdam is afgesproken met de corporaties. Oostenburg ligt in woningmarktgebnied Centrum-Oost, waar dat percentage nu niet wordt gehaald.
Het amendement bevatte geen uitspraak over de middeldure huur. Met een ruime meerderheid nam de gemeenteraad tenslotte een motie aan om het aandeel middeldure huurwoningen op peil te houden.

Mogelijke verkaveling op basis van ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg, versie maart 2016. Tusssen de blokken aan de VOC-kade ligt de te te behouden Werkspoorhal, die openbaar toegankelijk moet blijven. De Buurtwerkgroep dringt aan op openbare oevers langs Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart.

Mogelijke verkaveling op basis van ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg, versie maart 2016. Tusssen de blokken aan de VOC-kade ligt de te te behouden Werkspoorhal, die openbaar toegankelijk moet blijven. De Buurtwerkgroep dringt aan op openbare oevers langs Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart.

Deelplan Oostenburgervaart  volgens ontwerp-bestemmingsplan zonder openbare oevers met nieuwe brug naar Cruquiusstraat, Czaar Peterbuurt

Deelplan Oostenburgervaart  volgens ontwerp-bestemmingsplan zonder openbare oevers met nieuwe brug naar Cruquiusstraat, Czaar Peterbuurt

 

Januari 2017: beeldkwaliteitplan ter visie

De Bestuurscommissie Centrum heeft op 17 januari het Beeldkwaliteitplan  Stadswerf Oostenburg vrijgegeven voor inspraak. Het ligt nu ter visie t/m 22 februari 2017.

Nadat in 2016 tegelijk met het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg het Masterplan Openbare Ruimte is vastgesteld, komt nu in het Beeldkwaliteitplan de gewenste vormgeving van de gebouwen aan de orde. Belangrijke elementen zijn: 

  • De gewenste kavelrichting (haaks op het water)
  • Vormgeving daken (nokichting volgt kavelrichting; variatie in kapvormen)
  • Variatie in bouwhoogtes: ieder aaneengesloten deel van een kavel heeft tenminste drie verschillende bouwhoogtes, exclusief de torens. Hoogtesprongen tenminste twee lagen in de hoge bebouwing en één laag in de iets lagere delen.
  • Omgaan met rooilijnen: strak aan de straatkant, verspringingen mogelijk aan de binnenterreinen
  • Variatie in kavelbreedte: 4,8 - 18 m breed aan Lijnbaan en Oostenburgervaart, 6-24 m breed aan VOC-kade en Dijksgracht
  • Panden zijn staand, d.w.z. hoger dan breed
  • Minimale plinthoogte 3,5 m en open aan VOC-kade, plein Lijnbaan en entreepakhuizen; overal afwisselende plint met wonen en werken
  • Binnenwerven groen en openbaar toegankelijk, privé-tuinen mogelijk met collectieve erfafscheidingen; 
  • Balkons aan de straat worden aangemoedigd, bij voorkeur aangehangen balkons van staal,
  • Hergebruik van materialen uit de omgeving wordt gestimuleerd. Variatie tiuussen gebouwen is gewenst: ierder gebouw zijn eigen gezicht. Stoer en industrieel uiterlijk.
  • Groene daken zijn gewenst.

Binnenkort wordt een supervisor aangesteld die gaat toezien op de juiste uitvoering van het beeldkwaliteitplan per uitwerking en per kavel .

Lees hier het Beeldkwaliteitplan. U kunt tot uiterlijk 22 februari reageren. Een schriftelijke zienswijze kunt u richten aan het stadsdeel Centrum, Postbus 202, 1000 AE Amsterdam, onder vermelding van 'Zienswijze concept-beeldkwaliteitsplan Stadswerf Oostenburg'. 

 

Documenten

Klik op document om te downloaden.


Overige bronnen

 

NIEUWS

Klik op het bericht om het volledige bericht te lezen