Dossier Planvorming Oostenburg-Noord


Stand van zaken planvorming Oostenburg-Noord medio 2019. De benoemde projecten van VORM zijn in de verkoop.

Stand van zaken planvorming Oostenburg-Noord medio 2019. De benoemde projecten van VORM zijn in de verkoop.

Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord

De Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord is als werkgroep van het Eilandenoverleg opgericht in november 2012, toen woningcorporatie Stadgenoot een ontwikkelingsvisie voor het voormalige Storkterrein lanceerde, ontworpen door stedenbouwkundig bureau Urhahn. De Buurtwerkgroep heeft alle fasen van de planvorming gevolgd en vaak kritische reacties ingediend. Sinds 2016 heeft de Buurtwerkgroep maandelijks een informeel overleg met Stadgenoot en andere ontwikkelaars over de planvorming van gebouwen en maaiveld, het woningbouwprogramma, de fasering en de bouwlogistiek.

Uitgangspunten en visievorming

De geschiedenis van Oostenburg vanaf 1660 is door Bert Hamming tot een chronologisch overzicht verwerkt. Lees dit hier.

Het Eilandenoverleg heeft tien jaar gestreden voor een gemengde woon-werkbestemming voor het voormalige Storkterrein. Het stadsdeel wilde alleen werkbestemmingen en voorzieningen toestaan, maar geen woonbestemmingen. In 2009 kwam daar verandering in, nadat woningcorporatie Stadgenoot het terrein van bouwbedrijf Heijmans had overgekocht. Stadgenoot had een paar jaar eerder ook al de Van Gendthallen gekocht.

In 2012 lanceerde Stadgenoot een ontwikkelingsvisie voor het terrein, ontworpen door stedenbouwkundig bureau Urhahn. Deze ontwikkelingsvisie was voor stadsdeel Centrum het uitgangspunt voor de formele planvorming, dat wil zeggen de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor het terrein. Op dat moment, in november 2012, is vanuit het Eilandenoverleg een nieuwe Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord gevormd, die behalve uit een aantal leden van het Eilandenoverleg ook bestond uit omwonenden van Oostenburg, Wittenburg en de Czaar Peterbuurt. De werkgroep stelde eigen uitgangspunten op voor de planvorming en reageerde daarmee op het stadsdeelrapport ‘Stadswerf Oostenburg - Ruimtelijk Kader en haalbaarheidstoets’. Aandacht voor milieu en duurzaamheid staat in de uitgangspunten van de Buurtwerkgroep centraal. Nadat vervolgens in maart 2014 het concept-ontwerpbestemmingsplan verscheen, stuurde het Eilandenoverleg in april 2014 een reactie. Die is met name gericht tegen teveel hoogbouw en te weinig variatie in bouwhoogte aan de Wittenburgervaart en tegen het feit dat de oever aan de Oostenburgervaart niet openbaar is. Deze reactie is schriftelijk beantwoord in hoofdstuk 20 van het Ontwerp-bestemmingsplan, dat op 6 juli 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Bij de vaststelling heeft het Eilandenoverleg bereikt dat het percentage sociale huur van het vloeroppervlak voor wonen dat teruggebracht was naar 14%, weer naar 20 % is gegaan.
De vaststelling liep grote vertraging op doordat eerst strijd moest worden geleverd voor het behoud van de Langhouthallen, later Werkspoorhallen genoemd. Uiteindelijk besloot de stadsdeelcommissie Centrum om één van de twee hallen als monument te behouden.
Tegelijk met het bestemmingsplan werd het Masterplan Openbare Ruimte vastgesteld.

Lees in meer detail over de ontwikkelingen tussen 2014 en eind 2016 in het Archief Oostenburg-Noord.

Mogelijke verkaveling op basis van ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg, versie maart 2016. Tusssen de blokken aan de VOC-kade ligt de te te behouden Werkspoorhal, die openbaar toegankelijk moet blijven. De Buurtwerkgroep dringt aan op openbare oevers langs Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart.

Mogelijke verkaveling op basis van ontwerp-bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg, versie maart 2016. Tusssen de blokken aan de VOC-kade ligt de te te behouden Werkspoorhal, die openbaar toegankelijk moet blijven. De Buurtwerkgroep dringt aan op openbare oevers langs Oostenburgervaart en Oostenburgerdwarsvaart.

Deelplan Oostenburgervaart volgens ontwerp-bestemmingsplan zonder openbare oevers met nieuwe brug naar Cruquiusstraat, Czaar Peterbuurt

Deelplan Oostenburgervaart volgens ontwerp-bestemmingsplan zonder openbare oevers met nieuwe brug naar Cruquiusstraat, Czaar Peterbuurt

 

Januari 2017: beeldkwaliteitplan ter visie

De Bestuurscommissie Centrum heeft op 17 januari het Beeldkwaliteitplan  Stadswerf Oostenburg vrijgegeven voor inspraak. Het lag ter visie t/m 22 februari 2017.

Nadat in 2016 tegelijk met het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg het Masterplan Openbare Ruimte is vastgesteld, komt nu in het Beeldkwaliteitplan de gewenste vormgeving van de gebouwen aan de orde. Belangrijke elementen zijn: 

  • De gewenste kavelrichting (haaks op het water)

  • Vormgeving daken (nokichting volgt kavelrichting; variatie in kapvormen)

  • Variatie in bouwhoogtes: ieder aaneengesloten deel van een kavel heeft tenminste drie verschillende bouwhoogtes, exclusief de torens. Hoogtesprongen tenminste twee lagen in de hoge bebouwing en één laag in de iets lagere delen.

  • Omgaan met rooilijnen: strak aan de straatkant, verspringingen mogelijk aan de binnenterreinen

  • Variatie in kavelbreedte: 4,8 - 18 m breed aan Lijnbaan en Oostenburgervaart, 6-24 m breed aan VOC-kade en Dijksgracht

  • Panden zijn staand, d.w.z. hoger dan breed

  • Minimale plinthoogte 3,5 m en open aan VOC-kade, plein Lijnbaan en entreepakhuizen; overal afwisselende plint met wonen en werken

  • Binnenwerven groen en openbaar toegankelijk, privé-tuinen mogelijk met collectieve erfafscheidingen;

  • Balkons aan de straat worden aangemoedigd, bij voorkeur aangehangen balkons van staal,

  • Hergebruik van materialen uit de omgeving wordt gestimuleerd. Variatie tiuussen gebouwen is gewenst: ierder gebouw zijn eigen gezicht. Stoer en industrieel uiterlijk.

  • Groene daken zijn gewenst.

Intussen is de Vlaamse stedenbouwer Kristaan Borret als supervisor aangesteld. Hijgaat toezien op de juiste uitvoering van het beeldkwaliteitplan per uitwerking en per kavel .

Lees hier het Beeldkwaliteitplan.

 

Januari/februari 2018: Uitwerkingsplannen VOC-kade en oostenburgervaart ter visie

Vanaf 19 januari ligt het ontwerp-uitwerkingsplan voor deelgebied VOC-kade van het bestemmingsplan Oostenburg-Noord ('Stadswerf Oostenburg') gedurende zes weken (dus t/m 1 maart 2018) ter visie, tegelijk met het ontheffingsverzoek tot vaststelling van hogere waarden Wet Geluidhinder. Het Uitwerkingsplan Oostenburgrvaart ligt vanaf 7 februari t/m 20 maart 2018 ter visie.

Deelplan VOC-kade omvat de nog te bouwen blokken tussen Roest, het hotel, de Wittenbugervaart en de Oostenburgermiddenstraat. Roest en het hotel vallen erbuiten. De Werkspoorhal is wel in dit deelplan opgenomen als te behouden monument. Er zijn drie torens toegestaan, een van 46 meter hoog aan de Bontiusplaats, een van 46 meter achter het hotel aan de Oostenburgermiddenstraat en een van 39 meter naast de Werkspoorhal aan de VOC-kade. De overige gebouwen aan de VOC-kade worden maximaal 26 meter hoog (8 verdiepingen) maar moeten per kabvel minstens twee verdiepingen in hoogte varieren.ten opzichte van het naastgelegen kavel.

Vanwege het spoorweglawaai en geluid vanuit INIT is een ontheffing nodig voor de zware geluidsbelasting aan de gevel. Om te voldoen aan de norm voor geluid binnen de woning is dan extra geluidsisolatie nodig, bijvoorbeeld extra dik glas en suskasten voor de ventilatie.

Uitwerkingsplan Oostenburgervaart betreft het terrein dat door het Rijksvastgoedbedrijf is verkocht aan Stadswerf Oostenburg ontwikkeling BV (SOO), een samenwerking van Steenwell en VORM. Het ligt tussen de Oostenburgervaart, Oostenburgerdwarsvaart, de Van Gendthallen en het INIT-gebouw. Lees hier meer over hun plannen.

Alle documenten samen omvatten per uitwerkingsplan bijna 900 pagina's, voornamelijk bijlagen bij de toelichting in de vorm van onderzoeksrapporten. Zie hiervoor onder 'Documenten'.

 

Mei 2018 Uitwerkingsplan Dijksgracht ter visie

Uitwerkingsplan Dijksgracht kavel 6-7-8. Kavel 2 is hier niet afgebeeld.

Uitwerkingsplan Dijksgracht kavel 6-7-8. Kavel 2 is hier niet afgebeeld.

Van 24 mei t/m 4 juli 2018 ligt het Uitwerkingsplan Dijksgracht ter visie. Dat betreft een blok naast het hotel aan de Dijksgracht, bestemd voor wonen (Kavel 2),  en een blok tussen het INIT-gebouw en de spoorbaan, bestaande uit twee kavels voor wonen en in het midden een parkeergarage. In- en uitrit van de garage liggen aan de Dijksgracht.
Het uitwerkingsplan wordt het toetsingskader voor omgevingsvergunningen.
Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 26 meter (acht bouwlagen), met uitzondering van een toren van maximaal 42 meter die mag worden gerealiseerd op de hoek van Dijksgracht en de Oostenburgermiddenstraat.

Tegelijkertijd ligt een ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere waarden Wet geluidhinder ter visie. Dat is nodig omdat de voorkeurswaarden voor geluid op een aantal plaatsen worden overschreden.

Op een aantal plaatsen (kavel 7 en woningen op verdiepingen lager dan 20 meter) moeten vanwege de geluidshinder 'dove gevels'(zonder te openen ramen) worden toegepast. Op andere plaatsen geluiddempende uitblaasroosters
Alle documenten zijn hieronder te vinden onder 'Documenten'.

Buurtinitiatief Werkspoorhal

Vanuit de Buurtwerkgroep Oostenburg-Noord is een initiatiefgroep aan het werk gegaan om een plan te maken voor een uitnodigend ontmoetingscentrum voor de buurt in de Werkspoorhal. Zij onderhandelen met VORM, de nieuwe eigenaar van de Werkspoorhal, over medegebruik door de buurt. Stadgenoot is bereid om een financiele bijdrage te leveren en ook om in andere delen van Oostenburg-Noord te onderzoeken of buurtfuncties mogelijk zijn.

Documenten

Klik op document om te downloaden.


Overige bronnen

 

NIEUWS

Klik op het bericht om het volledige bericht te lezen